Fiscalité sur la vente de biens en Espagne : Ce que les propriétaires étrangers doivent savoir

Un guide détaillé sur les principaux impôts, retenues et exonérations pour les étrangers souhaitant vendre leur propriété en Espagne.

Vendre un bien immobilier en Espagne peut être un processus complexe pour les propriétaires étrangers, notamment en termes de fiscalité. Cet article détaille les aspects clés à prendre en compte, tels que l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR), la retenue obligatoire de 3 % sur le prix de vente et les exonérations fiscales disponibles. Une compréhension claire de ces éléments permet aux vendeurs étrangers de planifier une vente plus efficace et d’éviter les surprises lors de la finalisation de la transaction.

Fiscalité sur la Vente de Biens en Espagne pour les Propriétaires Étrangers

La vente d’un bien immobilier en Espagne implique des obligations fiscales qui, bien gérées, peuvent minimiser les coûts et simplifier le processus de vente. Pour les étrangers qui vendent des biens dans le pays, il est essentiel de comprendre les impôts, les retenues et les exonérations potentielles. Ce guide explique les points clés à connaître lors de la vente de votre propriété en Espagne, avec un focus particulier sur les spécificités fiscales des Îles Baléares, notamment Minorque.

Chez Portal Menorca, nous collaborons avec des conseillers fiscaux experts pour vous guider dans tous les aspects de la fiscalité immobilière. Si vous avez des questions ou besoin d’une assistance personnalisée, nous sommes là pour vous aider. Contactez-nous !

1. Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR)

Qu’est-ce que l’IRNR ?

L’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR) s’applique aux personnes qui ne résident pas en Espagne mais y perçoivent des revenus, comme le bénéfice réalisé sur la vente d’un bien immobilier. Cet impôt s’applique à la plus-value, calculée comme la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Calcul et Taux d’Imposition :

• Taux d’imposition : Le taux applicable est de 19 % sur la plus-value pour les résidents de l’Union Européenne, de la Norvège et de l’Islande, tandis que les résidents d’autres pays sont soumis à un taux de 24 %.
• Base imposable : La base imposable est calculée en déduisant du prix de vente le prix d’achat initial, ainsi que les dépenses additionnelles liées à l’achat et les améliorations démontrables effectuées sur la propriété.

Déclaration et paiement de l’IRNR :

• La déclaration de cet impôt se fait via le formulaire 210. Les étrangers doivent soumettre cette déclaration dans les trois premiers mois de l’année fiscale suivant la vente.
• Bien que la liquidation soit effectuée à la fin, il est conseillé de recourir à un expert pour éviter les erreurs et calculer précisément le bénéfice imposable.

2. Retenue de 3 % sur le Prix de Vente

Qu’est-ce que c’est et pourquoi est-elle appliquée ?

Pour garantir le respect des obligations fiscales, la loi espagnole impose une retenue de 3 % sur le prix de vente lorsque le vendeur est un étranger non résident. Ce montant est retenu par l’acheteur et versé directement au Trésor Public au nom du vendeur.

Récupération de la retenue :

Si le vendeur enregistre une perte en capital, il peut récupérer la retenue en soumettant la déclaration appropriée. Le remboursement doit également être demandé via le formulaire 210, bien que le processus puisse prendre plusieurs mois en fonction de la charge administrative.

3. Taxe Municipale sur la Plus-Value (IIVTNU)

Qu’est-ce que la taxe municipale sur la plus-value ?

Cette taxe locale s’applique à l’augmentation de la valeur du terrain sur lequel se trouve le bien depuis la dernière vente. Elle est indépendante du fait que le propriétaire ait réalisé un bénéfice ou une perte sur la vente du bien immobilier.

Calcul de la Taxe Municipale sur la Plus-Value :

Elle est basée sur la valeur cadastrale du terrain et sur la durée de détention du bien. Les taux peuvent varier considérablement d’une municipalité à l’autre, il est donc conseillé de vérifier auprès de la mairie concernée.

Taxe Municipale sur la Plus-Value dans les Îles Baléares :

Les Îles Baléares appliquent certaines réglementations locales concernant cette taxe, qui influencent les transactions immobilières. Selon la municipalité, comme à Minorque, des taux spécifiques ou des exonérations peuvent s’appliquer. Étant donné que cette taxe relève de la compétence locale, il est recommandé de consulter la mairie concernée pour obtenir une évaluation précise et éviter les surprises lors de la finalisation de la vente.

4. Exonérations et Déductions Fiscales

Exonérations spécifiques pour les personnes de plus de 65 ans :
En Espagne, les résidents âgés de plus de 65 ans peuvent être exonérés de l’impôt sur le revenu lors de la vente de leur résidence principale, à condition d’y avoir vécu pendant au moins trois ans. Cependant, cette exonération ne s’applique pas aux non-résidents, qui doivent payer l’IRNR.

Exonération pour réinvestissement dans une résidence principale :

Bien que cette exonération s’applique principalement aux résidents, certains accords bilatéraux entre l’Espagne et d’autres pays peuvent offrir des avantages similaires. Consulter un conseiller spécialisé est essentiel pour comprendre les avantages applicables à chaque situation.

5. Autres Impôts Pertinents dans les Baléares

Taxe sur les Transmissions Patrimoniales et Actes Juridiques Documentés (ITP et AJD) :

Bien que cette taxe affecte directement les acheteurs, elle influence l’offre et la demande sur le marché. Les taux de l’ITP peuvent varier dans les Baléares, ce qui peut affecter l’intérêt de certains acheteurs internationaux. Comprendre l’impact de l’ITP et de l’AJD dans la région est crucial pour fixer un prix compétitif sur le marché.

Impôt sur la Fortune dans les Baléares :

Les propriétaires de biens de grande valeur dans les Îles Baléares sont soumis à un taux d’Imposition sur la Fortune plus élevé que dans d’autres régions d’Espagne. Bien que cet impôt ne soit pas spécifique à la vente, il peut être un facteur à considérer pour les propriétaires souhaitant optimiser leur charge fiscale ou réduire leur exposition patrimoniale dans la région.

6. Considérations Finales et Recommandations

Planification anticipée et conseils fiscaux :

La vente d’un bien immobilier en Espagne entraîne divers coûts et obligations fiscales. Faire appel à un conseiller fiscal expérimenté dans les ventes de biens étrangers peut faciliter l’ensemble du processus, en évitant les erreurs qui pourraient entraîner des sanctions ou des retards dans le remboursement des retenues.

Préparation des documents :

Il est essentiel de disposer de toute la documentation relative à l’achat du bien, ainsi que des justificatifs des dépenses et des améliorations effectuées. Ces documents seront nécessaires pour calculer la plus-value imposable et pour demander des exonérations ou le remboursement de la retenue.

Conclusion

Vendre un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger nécessite de comprendre et de respecter une série d’impôts et d’exigences spécifiques. Les Îles Baléares, y compris Minorque, présentent des particularités fiscales susceptibles d’affecter la vente. Grâce à une préparation adéquate et à l’aide de conseils professionnels, les vendeurs peuvent optimiser leurs gains et éviter les complications avec l’administration fiscale espagnole.